在所有的貸款選項中，可貸金額最高、利率又低的就屬於房屋貸款，對於一些需要高資金進行周轉的人來說，房屋就是最好的抵押品。
不過，房屋本身若還有貸款，想要再進行貸款的話，你知道根據每個人條件的不同，會有兩種不同的貸款方式可以選擇嗎？
想利用名下的房屋進行貸款，可分為房屋二胎和房屋增貸兩種，你的需求是哪一個？
今天，我們將透過這篇文章告訴你，想要利用名下的房屋貸款取得資金前，應該要注意的兩件事，避免在貸款的過程中，負擔過多不必要的費用，或是承擔太高的利率。接下來的內容，將會以房屋本身仍具有貸款的前提下，想要進行二順位房貸和房屋增貸的情況做說明。
二順位房貸和房屋增貸的差異
雖然同樣都是透過房屋抵押來取得一筆可觀的資金，但是二順位房貸和增貸卻有著不小的差異。在進行探討前，我們先簡單介紹一下這二種貸款的類型：
- 二順位房貸：
房屋二胎代表著房屋會有兩筆債權人設定，可貸金額高，但是利率也相對偏高
指的就是將房屋拿去向第二家公司/銀行進行貸款，也就是所謂的房屋二胎。在這種情況下，承做的公司/銀行屬於房屋抵押品的第二順位，因此風險也會提高不少，這些風險將會轉嫁到申請人身上，導致可貸金額變低，且利率也會提升，比原有的房貸利率還高。以目前的二順位房貸市場來看，根據申請人的條件和房屋殘值，利率大約會落在3~15%不等，有些民間貸款公司的利率甚至高於15%以上。
重要的是，二順位房貸沒有「寬限期」、貸款年限低、而且是「本利攤還」，因此在申請前，一定要評估自身的還款能力，是否能兼顧原有房貸以及二順位房貸的還款。
- 房屋增貸：
利用房屋殘值向原有貸款單位進行申貸，通常會獲得不錯的額度和更低的利率
如果你的房屋殘值佳、或是房屋本身具有增值的優勢，而且每個月都有定期繳納房貸，沒有任何遲繳記錄，那麼你應該優先考慮房屋增貸的選項，而非二順位房貸。
原因就在於增貸是向房屋原本的放款銀行申辦，在上述的條件優勢下，可以獲得比較划算的貸款利率，申貸過程所產生的手續費也相對便宜許多。
了解兩者之間的差異後，我們接著來分析，在什麼樣的條件下，分別適合哪一種房屋貸款，讓你可以進行自我評估後，選擇最適合的房屋貸款方案：
- 我想要申請房屋增貸：
一般來說，只要你原有的房貸繳款紀錄正常，也沒有信用不良的紀錄，房屋也還有殘值可以利用，都能向原有的銀行辦理增貸，過件的機率和利率都會比較好，以目前的平均來看，大約都落在1.5%~3%左右，還款年限也和第一筆的房貸共用。
只不過貸款額度大約只有房屋殘值的八成左右，而且對於申請人的信用條件審核較為嚴格。
- 我想要申請二順位房貸：
如果你向原有的公司/銀行申請增貸，因為信用瑕疵等特殊原因導致失敗，或是你目前的資金需求較為龐大的話，就可以考慮申請二順位房貸。
以銀行二胎方案來看，可貸金額最高可達房屋市價的九成，民間的貸款單位甚至可貸到房屋市值的100%，但相對地利率就會比房屋增貸還要高，平均落在4~10%都有。
最後整理一張表格，讓你更輕易地判斷自己該選擇哪一種房屋貸款模式：
| 房屋增貸 | 房屋二胎 | |
| 貸款額度 | 依照房屋殘值而定 | 依照房屋市值而定 |
| 還款年限 | 比照房屋原有的貸款年限，最長可達30年 | 短，大約只有15年左右 |
| 利率 | 低 | 高 |
| 審核條件 | 嚴格 | 寬鬆 |
| 適合誰 | 適合信用條件較高、資金需求較低的人 | 適合信用條件較差、資金需求高的人 |
申請房貸前一定要注意的兩件事！
最後，我們來看看，想利用房屋貸款取得資金前，應該要注意哪兩件事，避免多出不必要的費用，甚至面臨無力負擔貸款，房屋被抵押出售，還背上債務的情形。
- 申貸前停看聽！
相較於幾乎由銀行承做的增貸，房屋二胎的市場可以說是參差不齊。
因為房屋二胎的審核機制較為寬鬆，甚至可以不看申請人的信用情況，因此有迫切需求的人往往容易被非法貸款單位牽著鼻子走，從此走向永無止盡的還債人生。
如果你正考慮申請房屋二胎，建議優先考慮有往來紀錄的銀行，如果核貸失敗，再慎選民間的房屋二胎貸款，同時要善用網路資源，盡可能向風評良好的民間貸款單位申貸，簽約前也要仔細閱覽、了解所有還款細節，才能降低房屋二胎的風險。
- 別忘了精算房屋貸款的衍生費用和利率！
無論你要選擇銀行的增貸還是委託民間貸款機構進行房屋二胎，別忘了在申貸前向銀行/貸款單位了解相關的設定手續費，常見的申貸手續費如下：
- 銀行增貸：設定手續費，平均為3000元以上
- 民間二胎：代書服務費、地政規費等，有的還會收取帳管費（手續費），加總起來平均約為一萬元以上
在利率的部份，每家銀行和民間貸款單位所提供的利率方案都不同，建議你在進行房屋貸款前，可以按照以下五個邏輯順序進行比較，才能獲得較優質的貸款內容：
- 優先向房屋原有的貸款銀行進行增貸
- 若上述方法不行，再比較有往來紀錄的銀行，各家的貸款利率
- 若是銀行都無法核貸，再轉向民間貸款單位
- 透過網路或是親朋好友轉介，選擇較優質的民間單位
- 選擇符合自身還款能力的利率方案，並精算申貸衍生的手續費和總共需要償還的貸款總金額
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